Mit 296 verkauften Eigentumswohnungen stieg die Zahl der Verträge in diesem Segment um 18 Prozent – und erreicht damit einen Höchststand im Fünf-Jahres-Vergleich. Dagegen wurden 21 Prozent weniger unbebaute Grundstücke verkauft. „Das liegt vor allem am fehlenden Angebot, besonders an Grundstücken für Wohn- und Mischbebauung“, erklärt Marius Thielemann, Vorsitzender des unabhängigen „Gutachterausschusses für Immobilien für den Bereich der Stadt Marburg“. Das gleiche gilt laut Thielemann für bebaute Grundstücke: Auch hier ist die Nachfrage hoch, aber die die Zahl der abgeschlossenen Verträge mangels Angebot rückläufig. „Das führt teilweise zu extremen Preissteigerungen.“ Gestiegen sind auch die Mieten in der Universitätsstadt, und zwar durchschnittlich im sieben Prozent. „Den höchsten Anstieg gab es im Stadtwald und am unteren Richtsberg. Das liegt an den vergleichsweise hohen Mieten in den dort neu entstandenen Eigentumswohnungen“, führt der Vorsitzende des Gutachterausschusses aus.
Der unabhängige Gutachterausschuss gibt jedes Jahr den „Immobilienmarktbericht für den Bereich der Stadt Marburg“ heraus. Dafür wertet der Ausschuss alle geschlossenen Immobilienverträge aus. Er informiert über Verkäufe, durchschnittliche Preise und die Marktentwicklung. Wer ein Eigenheim kaufen oder in der Universitätsstadt investieren möchte, erhält mit dem Bericht Anhaltspunkte für Preise von Häusern, Bauplätzen, Gewerbeflächen und Mieten im Stadtgebiet.
Eigentumswohnungen: Spitzenpreise in Kernstadt, teurer Durchschnitt in Cappel
Der Teilmarkt „Wohnungseigentum“ ist der zahlenmäßig größte Teilmarkt im Stadtgebiet. Von 296 verkauften Eigentumswohnungen für insgesamt 71 Mio. Euro waren 73 Neubauwohnungen (28 Mio. Euro), der Rest Bestands- oder in Eigentum umgewandelte Mietwohnungen. Die meisten verkauften Wohnungen waren wie 2020 auch schon zwischen 45 bis 79 Quadratmeter groß. 104 Wohnungen waren zum Kaufzeitpunkt vermietet. Der mittlere Quadratmeter-Kaufpreis stieg um sechs bis acht Prozent:Ø Erstverkäufe Neubauten: durchschnittlich 4511 Euro pro Quadratmeter, mittlere Wohnfläche 85 Quadratmeter, plus acht Prozent im Vergleich zu 2020Ø Erstverkaufe Umwandlung: durchschnittlich 3967 Euro pro Quadratmeter, mittlere Wohnfläche 63 Quadratmeter;Ø Weiterverkäufe Bestandswohnungen: durchschnittlich 2641 Euro pro Quadratmeter, mittlere Wohnfläche 64 Quadratmeter, plus sechs Prozent im Vergleich zu 2020.
Betrachtet man die Lage, werden in der Marburger Kernstadt nach wie vor die höchsten Preise bezahlt: 5592 Euro pro Quadratmeter. Im Mittel sind Eigentumswohnungen dagegen in Cappel mit durchschnittlich 4122 Euro pro Quadratmeter (überwiegend Neubau) am teuersten, gefolgt von der Kernstadt (3562) und Ockershausen (3499). Die günstigsten Wohnungen gab es in Wehrda mit durchschnittlich knapp 2100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Aus allen angegebenen Kaufpreisen über Wohnungseigentum sind im Immobilienmarktbericht der Preis für Pkw-Stellplätze (auch Garagen/Tiefgaragen) herausgerechnet. Diese lagen 2021 in Marburg im Mittel bei ca. 15.000 bis 24.500 Euro.
Bebaute Grundstücke: Überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft
Rund 70 Prozent aller Kaufverträge über bebaute Grundstücke betreffen Ein- oder Zweifamilienhäuser, die meisten davon freistehend. Im Schnitt über alle Lagen hinweg kosteten freistehende Häuser 2021 mit 499.000 Euro rund 16 Prozent mehr als im Vorjahr. Dafür wurden die Grundstücke kleiner und waren durchschnittlich 795 statt 842 Quadratmeter groß.
Auch die durchschnittlichen Kaufpreise von Doppelhaushälften sind stark gestiegen – um zehn Prozent von 361.000 auf 397.000 Euro. Gleiches gilt für Bauplätze in den alten Ortslagen der Außenstadtteile (263.000 statt 236.000 Euro). Reihenhäuser waren dagegen drei Prozent günstiger (307.000 statt 315.000 Euro).
Wie in den Vorjahren wurden die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser – insgesamt 65 – in der Kernstadt Marburgs sowie in den direkt angrenzenden Stadtteilen verkauft. Die Durchschnittspreise waren:Ø Kernstadt 522.000 Euro (2020: 492.000 Euro)Ø Cappel 491.000 € (2020: 364.000 Euro)Ø Wehrda 413.000 € (2020: 353.000 Euro)Ø Marbach 406.000 Euro (2020: 401.000 Euro)Ø Ockershausen 325.000 Euro (2020: 294.000 Euro).
In den Außenstadtteilen wechselten 45 Ein- und Zweifamilienhäuser ihre Besitzer*innen zum Durchschnittspreis von:Ø Cyriaxweimar 245.000 (fünf Verträge)Ø Elnhausen 449.000 Euro (fünf Verträge)Ø ;Michelbach 582.000 Euro (vier Verträge)Ø Wehrshausen 549.000 Euro (fünf Verträge)Ø Bauerbach 323.000 Euro (sechs Verträge)Ø Schröck 321.000 Euro (fünf Verträge).
In den anderen Stadtteilen gab es nur wenige oder keine Verkäufe.„Bei allen Angaben ist zu beachten, dass es innerhalb eines jeden Stadtteils eine große objekt- und lagebedingte Streuung gibt“, erklärt Marius Thielemann, „deshalb können die angegebenen Mittelwerte nur eine grobe Übersicht zum Marktgeschehen geben“.Unbebaute Grundstücke zum Wohnen für neun Millionen EuroIm vergangenen Jahr wurden in Marburg nur 18 Baugrundstücke für Wohnzwecke verkauft. Die hatten ein Umsatzvolumen von rund neun Millionen Euro. Angekauft wurden in Marburg außerdem 13.600 Quadratmeter Bauerwartungsland. „Rund 8000 Quadratmeter waren für das geplante Baugebiet am Hasenkopf“, so Thielemann.Für Wohn- und Mischbauflächen wurden in der Kernstadt und den angrenzenden Stadtteilen Cappel, Marbach, Ockershausen und Wehrda im Durchschnitt 460 Euro pro Quadratmeter gezahlt – im Vorjahr waren es noch 360 Euro. In den Außenstadtteilen lag der Quadratmeterpreis dagegen im Schnitt niedriger als im Vorjahr: nämlich bei 120 Euro (2020: 150 Euro).
Gewerbliche Bauflächen wurden in Marburg 2021 lediglich zwei mit insgesamt rund 8500 Quadratmetern verkauft. Das bestätigt die deutlich rückläufige Tendenz bei der Zahl der Kauffälle bei Gewerbeflächen in den vergangenen fünf Jahren.
Landwirtschaftliche Flächen kosteten im vergangenen Jahr im Schnitt 1,85 Euro pro Quadratmeter (2020: 1,40 Euro). Die forstwirtschaftlichen Flächen wurden etwas günstiger mit 1,16 Euro im Vergleich zu 1,57 Euro im Vorjahr.Wertrelevante DatenNeben den Angaben, Tabellen, Grafiken zu Preisen, Größen, Art und Beschaffenheit der Grundstücke oder Herkunft der Käufer*innen finden sich im Immobilienmarktbericht weitere wertrelevante Daten wie Bodenpreisindexreihen, Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren verschiedener Objektarten, dazu eine Mietwertübersicht sowie Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser. Außerdem werden die Vergleichsfaktoren für die Bemessung der Erbschafts- und Schenkungssteuer nach Bewertungsgesetz (BewG) für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften sowie Eigentumswohnungen ausgewiesen.Der Bericht kann über gds.hessen.de kostenfrei heruntergeladen werden.
